Le seul outil dont les Asset Managers ont besoin

Pouvez-vous présenter Colliers Global Investors ?

Colliers Global Investors, c’est une structure d’investissement et d’Asset Management, qui crée ses propres fonds qu’elle ouvre à la clientèle d’investisseurs professionnels, et qui travaille aussi pour compte de tiers avec historiquement des mandats auprès des gros institutionnels français sur un patrimoine très « core » : bureau, commerce, et résidentiel. Nous avons ouvert depuis quelques mois notre activité, essayé de l’élargir sur des domaines un peu plus « value-add ». Nous sommes actuellement en exclusivité sur plusieurs petits sujets intra-muros avec une clientèle internationale, qu’on essaie de développer grâce au Groupe Colliers et à nos connexions. Donc, sortir de cette dimension très institutionnelle franco-française pour aller voir une clientèle internationale, et un peu plus « value-add ». 

Pouvez-vous expliquer ce que vous faîtes ?

J’ai rejoint en fin 2019 Colliers Global Investors, au bon moment, juste avant la crise du Covid, pour essayer justement de développer l’Asset Management pour compte de tiers et l’investissement sur ces structures qui avaient une taille plus modeste, puisqu’il y a 4 milliards et demi d’actifs sous gestion aujourd’hui.

Quel était votre besoin ?

Alors mon besoin… d’abord en tant qu’Asset Manager et désormais à la tête de Colliers Global Investors, c’était d’enfin avoir un outil pour l’Asset Manager. Parce que de tous temps, l’Asset Manager, il s’est débrouillé entre un Excel, un Powerpoint, un cash-flow maison qui avait été fait avec des macros, ou avec des outils vieillots de cash-flow et qui ne répondaient pas forcément à sa demande. Personne n’avait proposé de solution assez intégrée.

Pourquoi avez-vous choisi SONEKA ?

L’avantage avec SONEKA, c’est que ça répondait d’abord à un premier besoin qui était d’avoir un outil unique pour le reporting, les cash-flows, et la vie quotidienne de l’immeuble : que ça soit les plans pluriannuels de travaux, les négociations de baux, ou les états locatifs.

Et, surtout, l’Asset Manager, sa fonction de gestion de l’immeuble est passée à plus de 50% de son temps derrière son bureau à faire des reportings dans tous les sens. En fonction de des clients, il faut parfois un reporting différent et ça, ça s’est toujours reporté sur l’Asset Manager.

L’intérêt que j’ai trouvé dans la solution SONEKA à ce sujet-là, c’est que j’ai mes Asset Mangers qui désormais travaillent tous de la même façon, et qu’on adapte la génération automatique du reporting en fonction des désiderata des investisseurs.

Le fait d’avoir un outil d’Asset Management unique permet la centralisation de la donnée, à tous les niveaux de la société, que ça soit au niveau des Fund Managers, des Project Managers qui travaillent pour les travaux, au niveau des Asset Managers, ou même des dirigeants. Avoir accès à la donnée en un seul endroit permet aussi de vérifier la donnée beaucoup plus, parce que c’est la même donnée qui est scrutée.

J’ai vécu dans ma carrière des moments où on a : un état locatif chez le Property Manager, un état locatif chez les Asset Managers, un état locatif chez le Fund Manager, un état locatif chez celui qui est chargé des expertises et qu’il envoie aux experts. Quand il y a 4 données, il peut y avoir 4 données fausses. Alors que là, il y en a qu’une seule, elle est vérifiée constamment, elle est scrutée constamment, donc ça laisse moins de place à l’erreur.

La génération automatique des reportings, je le disais, c’est extrêmement important parce que ça permet de positionner l’Asset Manager là où il créé la véritable valeur (et c’est son métier !) : sur le terrain auprès des locataires, auprès des PropertyManagers, sur l’immeuble, à visiter la concurrence autour, et c’est ça qui est fondamental.

Encore plus aujourd’hui avec le retour à un marché qui est plus aussi simple qu’il y a quelques mois ou semaines, puisqu’avant Covid, certains de mes amis qui ne sont pas dans l’immobilier avaient tendance à dire : « il suffit d’acheter l’immeuble, entre la promesse et l’acte il a de toute façon pris de la valeur : à quoi sert ton métier ? ». Aujourd’hui, je pense qu’on a vu un retour de la prime de risque, et être sur le terrain au côté des locataires, et au côté des gens qui font la vie de l’immeuble, c’est encore plus fondamental que ça ne l’était avant.

J’ai vécu les deux fonctions : celle d’Asset Manager, je suis passé au Fund Management, et j’ai à nouveau retourné ma veste pour revenir à l’Asset Management. Et c’est vrai que le fait pour un Fund Manager d’avoir ses consolidations automatiques actif par actif, quels que soient les périmètres, parce qu’on peut mélanger du bureau du commerce et du résidentiel, là où on avait professionnellement cette intuition qu’il fallait aller poser telle ou telle question, avec SONEKA, on a une matrice de consolidation de tout le patrimoine dont on a la charge, avec des alertes un automatiques ou des tableaux, des scorecards qui nous permettent de voir quelles sont par exemple, les grandes échéances au niveau des baux, et de poser des questions judicieuses et pertinentes à l’Asset Manager, lors d’un point avec lui, ou bien, et c’est une autre fonctionnalité je trouve intéressante, dans l’outil directement. Plutôt que d’envoyer un mail pour poser une question, on pose la question directement dans l’outil, dans ce que j’appelle moi le fil d’actualité.On est dans des métiers qui connaissent quand même beaucoup de turnover, que ça soit niveau des Fund Managers ou des Asset Managers, donc pouvoir retrouver la trace de ces questions et de ces réponses, je trouve que c’est excessivement important.

Donc voilà, c’est cette fusion d’un outil pour les Asset Managers, une gestion des reportings facilitée, une donnée centralisée, et ce jeu de transparence qui permet de donner accès, soit aux Fund Managers, soit même aux clients externes sur notre outil. On a un outil qui répond à tous nos besoins.

Et je rajouterais une chose qui était très importante pour nous : SONEKA n’appartient pas à un grand de la place qui a investi des milliards dans son développement. C’est une jeune start-up qui a été fondée par des gens qui connaissent mon métier, qui ont pratiqué mon métier, et avec laquelle on peut discuter et trouver des voies de développement tous ensemble. Donc je rajouterai le 5e point qui nous intéressait c’est cet aspect malléable, de pouvoir développer la solution, et d’avoir le répondant des équipes SONEKA.

Je peux vous donner un exemple : aujourd’hui on gère le pilotage de notre pipeline d’acquisition dans l’outil SONEKA, parce que l’équipe a développé avec nous un module dédié, et plutôt que d’avoir encore le fameux fichier Excel qu’on s’envoie tous les vendredis pour avoir la discussion le lundi, et bien tout le monde a accès à ce pipeline, et on peut faire un suivi et décider si on bascule l‘actif ensuite en acquisition ou pas. Donc on utilise aussi cet outil, et il se développe avec nous dans des nouvelles fonctions.

Comment se passe la relation avec l’équipe SOENKA au quotidien ?

La relation se passe très bien, ils sont disponibles. lls ont raisonné de la même manière que nous on raisonne : nous avons un Fund Manager qui est responsable d’un client, qui est le point d’entrée unique de ce client chez nous, et ce Fund Manager agit comme un client interne auprès des équipes, que ça soit juridique, de Project Management, ou d’Asset Management.

SONEKA a fait la même chose :on a un responsable compte clé qui gère l’intégralité de nos solutions, qu’on a eu au téléphone pratiquement tous les jours, et ça se passe excessivement bien.

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